Terra 27 octobre 2017 à 08h00 | Par Marc Jouvenceau

Les points clés du statut du fermage

Le statut du fermage, instauré en 1946 après adoption à l’unanimité par le parlement, devait relever de nombreux défis : encadrer la gestion des terres et permettre le développement de la production agricole en facilitant la mise à disposition des parcelles entre les fermiers et les propriétaires. 70 ans après sa mise en place, quels sont aujourd’hui les droits et les devoirs qui s’appliquent aux deux parties à la signature d’un bail ?

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- © Vincent Motin

La liberté encadrée du fermage et sa révision

En accord avec les représentants des fermiers et des propriétaires, un arrêté préfectoral fixe les minimums et maximums devant être respectés par les parties lorsqu’elles fixent le loyer dû par le fermier. Ces limites ainsi que les loyers sont actualisés chaque année en fonction de la qualité des sols et de leur rendement. Les négociations concernant la location ne doivent pas aboutir à un prix qui dépasse de 10 % ces limites réglementaires. Le loyer peut être révisé au renouvellement du bail, dans le cadre de l’arrêté préfectoral en vigueur.

La durée des baux

La location à un exploitant agricole est d’au minimum neuf ans selon la loi. Un renouvellement tacite permet au preneur de continuer à exploiter la parcelle pour une nouvelle période de neuf ans, sauf si le bailleur s’y oppose (pour en reprendre l’exploitation). Le renouvellement du bail n’est pas possible lorsque le fermier a atteint l’âge de la retraite et qu’il met en valeur une exploitation supérieure à la superficie que l’agriculteur peut exploiter en percevant sa pension retraite du régime obligatoire. Par ailleurs, des baux de 25 ans peuvent être signés. Il s'agit soit d'un bail de carrière, qui cesse légalement dès que le preneur a atteint l’âge de la retraite ou d'un bail sans reconduction tacite qui prend fin au terme stipulé, sans que le bailleur ne soit tenu de délivrer congé.

Le bail verbal

Si le propriétaire et le preneur s’accordent sur une parcelle et un loyer mais ne le formalisent pas par écrit, le statut du fermage de droit commun s’applique automatiquement. En cas de litige, les deux parties peuvent s’y référer.

Les devoirs de chacun...

Le locataire doit entretenir le bien loué. Un état des lieux d'entrée est prévu. Il s'engage à régler son fermage en temps et en heure sous peine de résiliation au bout de deux défauts de paiement. De son côté, le propriétaire indemnise le preneur pour des améliorations de fond réalisées, avec son accord.

... et leurs droits

Le locataire peut apporter des améliorations, modifications de fond avec l’accord du propriétaire (constructions, réunion de parcelle). Il est autonome dans ses choix d’exploitation. Tant qu’il exploite le bien en bon père de famille et qu’il n’en change pas l’usage, il conduit son exploitation comme il le souhaite. Le propriétaire peut, quant à lui, récupérer l’exploitation de son bien pour un usage agricole à l’échéance d’un bail.

Les tribunaux paritaires en 7 questions

Les tribunaux paritaires des baux ruraux (TBPR) sont l’outil de recours en cas de non respect du statut du fermage. Clémence Artus, juriste à la FNSEA, a synthetisé pour Terra le fonctionnement de cette instance.

 

Pour quel litige saisir le TPBR ?

Il s'agit de la seule instance compétente pour juger des litiges entre bailleurs et preneurs de baux ruraux (baux à ferme, à métayage, etc.).

Quel TPBR saisir ?

Les TPBR sont créés dans chaque Tribunal d’Instance. Le tribunal dans lequel se situe le fonds loué objet du litige est compétent.

Comment ?

Le demandeur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d’huissier de justice au greffe du TPBR. Ce document doit citer les motifs de la saisie.

Quels délais respecter ?

En fonction de ce qui est contesté, les délais diffèrent. Exemple : le fermier souhaitant contester un congé peut saisir le TPBR dans les 4 mois. En cas de non respect du droit de préemption, le fermier peut demander la nullité de la vente dans les 6 mois.

Qui compose le TPBR ?

Le TPBR est présidé par un juge d’instance. Puis il se divise en une ou deux sections : la section des baux à ferme et éventuellement celle des baux à métayage. Chaque section se compose d’un collège de bailleurs et d’un collège de preneurs. Chaque collège est composé de deux assesseurs titulaires et de deux suppléants élus par leur pairs. Ce mode de désignation changera en 2018, les assesseurs seront alors nommés par le juge.

Quelle procédure devant le TPBR ?

En cas de litige, les parties doivent d’abord tenter de se concilier devant le juge. Si la conciliation n’aboutit pas à un accord, les parties sont convoquées par le greffe du TPBR. Celles-ci doivent, sauf motif légitime, comparaître en personne, assistées par un avocat, un huissier de justice, un membre de leur famille ou un membre d’une organisation agricole.

Lors de l’audience, les parties présentent leur requête. Le juge peut demander des explications complémentaires et des expertises.

Quels recours en cas de jugement insatisfaisant ?

La partie insatisfaite peut faire appel du jugement devant la Cour d’appel. Si la décision n’est toujours pas jugée acceptable, le litige est porté devant les juges de Cassation.

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