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Préparer la transmission de son exploitation

Une formation "Appréhender les règles juridiques et leurs impacts sur la transmission d’une exploitation" a réuni un groupe de 12 futurs cédants, le 5 mars à la chambre d’agriculture de Vitré (35). Les conseillères de la chambre d’agriculture ont répondu aux questions très variées, la transmission étant un sujet à multiples facettes.

De nombreux paramètres réglementaires liés notamment au droit "environnement", d’urbanisme, sont à prendre en compte dans un projet de transmission.

Beaucoup de personnes sont concernées dans la transmission d’une exploitation ! Remarque faite par les stagiaires lorsque, sur un cas concret, Gwénola Lesne, juriste, a fait le point sur les acteurs en jeu dans un projet de transmission. La liste peut être longue entre les usufruitiers, les nus-propriétaires, les indivisaires, les conjoints, les héritiers, les associés… Dans les premières questions, il est important de s’interroger sur qui sont le(s) propriétaire(s) des biens à transmettre. Dans quel contrat de mariage est-on engagé ? De quel type de propriété dispose-t-on (pleine propriété ou nue-propriété) ? Qui est réellement le propriétaire du sol sur lequel le bâtiment a été construit ? Selon les situations, les démarches pour mettre en vente ou en location sont donc à adapter et peuvent nécessiter d’être bien anticipées pour que la cession puisse se réaliser au moment prévu.

Attention, le projet que l’on se met en tête n’est pas toujours réalisable
L’objectif de la formation était d’aider les futurs cédants à se saisir des questions qu’un repreneur sera amené à traiter pour construire son projet. De nombreux paramètres réglementaires liés notamment au droit "environnement", d’urbanisme, sont à prendre en compte car ils peuvent impacter le futur projet du repreneur. "Je resterai habiter dans la maison"… "J’ai envie de transformer la vieille grange pour y faire une location et vendre les bâtiments agricoles". Elif Gören, chargée de mission urbanisme a fait le point des principales règles d’urbanisme sur les changements de destination des biens immobiliers qui composent une exploitation, sur la notion de logement de fonction. Il est aussi nécessaire de consulter les règles du plan d’urbanisme (dans les PLU, PLUi…) en vigueur dans sa commune pour repérer dans quel type de zone agricole se trouve son exploitation, et cerner les évolutions possibles du site d’exploitation, que l’on se place du côté d’un cédant comme de celui d’un repreneur

Le repreneur pourra-t-il faire une extension de l’élevage ?
Anne Courtois, chargée d’étude environnement a rappelé les critères utilisés pour vérifier la conformité d’un outil de production vis-à-vis de la réglementation en vigueur. Faire un point sur les ouvrages de stockage, leurs capacités, leurs qualités, les distances à respecter entre les bâtiments agricoles (en cas de projet d’extension) et les tiers, les cours d’eau, aidera à mesurer la valorisation de l’outil de production et sa transmissibilité. Un dossier technique amiante est obligatoire pour la vente d’un bâtiment agricole dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Ces bâtiments doivent aussi faire l’objet d’un repérage spécifique avant la démolition.

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