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Une SCI pour s'installer sans trop s'endetter : oui mais trop de paperasse !

Le groupement bio des Côtes d'Armor (Gab 22) a interrogé des paysans qui, pour réaliser leur projet, ont fait appel à la participation solidaire citoyenne pour réduire leur endettement en construisant des sociétés d’acquisition foncière. Lors de l'assemblée générale du Gab 22, en mars dernier, deux témoignages ont permis de suivre le cheminement du Gaec Ar Frostailh, à Plounévez-Moëdec, et du Gaec des Hautes Terres, à Plougrescant.

Trouver l'argent pour financer leur projet local n'a pas été un frein pour le Gaec Ar Frostailh et le Gaec des Hautes Terres, qui ont mis sur pied une SCI ou société civile immobilière. La solution d'achat des terres par une société, sur fond de dynamique solidaire locale, concentre les difficultés plutôt dans la gestion administrative et l'animation de la structure. Selon les protagonistes, il faut faire évoluer le dispositif "à un niveau supérieur".

Un système intéressant mais trop lourd à gérer
Le Gaec Ar Frostailh comprend cinq associés, 60 ha près de Plounévez-Moëdec qui produisent du lait de chèvre et de vache, qu'ils transforment à la ferme. Installés depuis le 1er janvier 2018, ils ont créé une SCI qui détient 47 ha et les bâtiment de la ferme, dont un séchoir en grange. "La réflexion est liée à la ferme elle-même", détaille Efflam Lintanf. "Notre troupeau de 40 chèvres et 30 vaches correspond à la taille que l'on voulait gérer au quotidien. Mais on ne pouvait pas bien rémunérer le travail et le capital, tout en ayant un système qui correspond à nos valeurs. Ce système ne peut pas produire de la nourriture saine et locale, et payer de l'immobilier. On pense que dans l'avenir, il faut réussir à sortir l'immobilier agricole du marché de l'immobilier. Chaque génération s'endette pour payer et ainsi de suite. On voulait aussi s'enlever le poids d'être propriétaires, et être en capacité pour chacun d'entrer ou de sortir du projet le plus facilement possible".
Le Gaec échafaude un projet ambitieux, tablant sur 840 parts sociales de 500 € chacune. La collecte a duré cinq mois, avec beaucoup de communication et d'énergie investie : réunions publiques, média... Tout le pan juridique s'est mis en place via Terre de Liens pour construire les statuts de la SCI. "Le côté positif est que nous avons obtenu plus d'argent que prévu et nous avons même refusé du monde à la fin. Il y a, pour moi, une réserve potentielle de gens qui veulent investir. Pour certains, le fait d'être acteur a fait "tilt". Mais parmi les freins, l'associé souligne le nombre important de propriétaires : 300. C'est là le gros point noir, "avec énormément de paperasse". Pour limiter cela, les parts sociales ont été bloquées cinq ans. "Dans trois ans, il y aura des mouvements de parts et il y aura encore de l'administratif à gérer. Il faudrait avoir un statut qui permet de gérer plus facilement ce genre de structure. Avoir un modèle adapté que l'on peut généraliser. C'est aux politiques de faire monter cela à un niveau supérieur".

Un achat collectif de terres soutenu par les locaux
Installés depuis juin 2016, Samuel Gautier et son associé sont paysans-boulangers. En reconversion professionnelle, ils s'établissent à Plougrescant, en bord de mer, dans les Côtes d'Armor, où leur troupeau de vaches Highland cattle pâturent les marais littoraux. Leur but était de ne pas être propriétaires de la ferme et même d'imaginer d'autres fermiers à leur place, s'ils devaient à l'avenir changer de voie professionnelle. "On a rencontré un paysan qui a bien voulu nous céder 12 hectares. Nous avions 140 000 € à trouver. À la Toussaint, en trois mois, nous avions l'argent. Ce sont essentiellement des gens de la commune et des communes riveraines qui ont investi, dans l'idée de faire venir des jeunes, de manger mieux et d'entretenir le paysage. C'était chez eux. Des grands-parents ont même offert des parts à leurs petits-enfants à Noël", relate Samuel Gautier.
Les deux associés se sont attaqués seuls au montage de la SCI, bien avant leur installation, à 6 mois d'intervalle, gérée par un groupe de quatre co-gérants, avec des mouvements de parts tous les trois ans. "Il était important pour nous et les associés d'inclure des clauses environnementales dans les statuts : l'agriculture bio et la gestion des milieux". L'année dernière, ils décident d'augmenter le capital de 50 000 €, acheté pour moitié par les associés déjà présents. "Nous avons seulement organisé deux réunions à la ferme".
Quant aux autres terres non cultivables, c'est vers les collectivités locales, conservatoire du littoral et syndicat d'eaux qu'ils se tournent. Sur 60 ha (excepté les 15 ha appartenant à la SCI), "le reste est du bien public".
Au final, le Gaec est propriétaire de 3 000 m² et du bâtiment. Aux 190 000 € de la SCI est venu s'ajouter un prêt de 200 000 €, contracté par les associés. "La SCI a été un atout auprès des banques", conclut Samuel Gautier.

 

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