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Bâtiments photovoltaiques dits "gratuits", une réflexion s'impose

De nombreux agriculteurs bretons sont contactés par des entreprises qui projettent l’installation de panneaux photovoltaïques sur des bâtiments bien entendu dans le but de produire de l’électricité d’origine photovoltaïque.

L’agriculteur devra assurer le bâtiment et doit donc être totalement transparent avec son assureur sur les conditions d’utilisation du bâtiment pour éviter toute exclusion et ainsi il devra estimer le coût de la police d’assurance dans le projet.

Plusieurs situations peuvent être proposées par ces sociétés :

Construire un bâtiment agricole (hangar à fourrage, stabulation…) à ses frais ou à frais partagés sur le terrain de l’agriculteur et y installer sur le toit des panneaux photovoltaïque que la société exploitera dans le cadre d’un bail à construction.

Rénover un bâtiment agricole
La société prend en char-ge les coûts de rénovation de la couverture éventuellement l’isolation et y installe une centrale photovoltaïque qu’elle va exploiter dans le cadre d’un bail emphytéotique.

La location de toit
Cela peut concerner les bâtiments neufs ou pas, la toiture est exploitée par le prestataire (la société) qui installe les panneaux. L’exploitant agricole perçoit un loyer dans le cadre d’un bail emphytéotique.

Le bail à construction
Il s’agit d’un contrat par lequel le locataire (la société) s’engage à réaliser des constructions sur le terrain du bailleur (agriculteur) et à les conserver en bon état pendant toute la durée du bail. Le bailleur en devient propriétaire au terme du bail, et sans indemnité. Il est établi pour une durée longue de 18 à 99 ans (généralement 30 ans) sans possibilité à l’échéance d’une tacite reconduction. Le bail à construction donne au preneur (la société) un droit réel immobilier, ce qui lui permet d’hypothéquer les constructions pendant la durée du bail, il est obligatoirement établi par voie notariée.

Et Le bail emphytéotique
Le bail emphytéotique diffère au bail à construction dans le sens que le preneur (la société) n’a pas d’obligation de construire mais de rénovation... Le preneur va donc bénéficier pendant toute la durée du bail de la jouissance de la toiture en vue de vendre l’électricité. En contrepartie, il va verser au propriétaire (l’agriculteur) une redevance souvent faible.

Dans le cadre d’une construction, les frais de construction du bâtiment ne sont souvent pas totalement pris en charge par la société.

Bâtiments photovoltaiques

Les documents contractuels
Dès lors pour de tels projets, différents documents contractuels vont être proposés à la signature de l’agriculteur, au préalable des frais de dossiers peuvent être demandés. Il faut se demander à quoi ils correspondent ?
En terme d’urbanisme, le projet va la plupart du temps être soumis à autorisation d’urbanisme (permis de construire), si la société réalise la demande, attention souvent aucune modification n’est possible en cours.
Il faut aussi s’interroger sur le devenir du projet, des sommes éventuellement déjà versées, si le permis de construire n’est pas obtenu, si le coût de raccordement ou de terrassement est trop élevé ? Il faut comme dans tout contrat de vente prévoir et être vigilant sur les conditions résolutoires ou suspensives qui permettent de mettre un terme à l’engagement si tel ou tel évènement ne se produit pas, et en évaluer ses conséquences financières.
De plus, bien entendu l’agriculteur va exercer son activité professionnelle dans le bâtiment qui va supporter les panneaux photovoltaïques, il ne faut pas que le bail le contraigne sur les conditions d’utilisation de l’intérieur du bâtiment (par exemple le bail peut lui interdire la vente directe dans le bâtiment, un stockage de fourrage limité...), mais aussi en cas de transfert de propriété du bâtiment selon ces projets...
Dans le cadre d’une construction, les frais de construction du bâtiment ne sont souvent pas totalement pris en charge par la société. L’agriculteur devra être vigilant sur ce qui lui reste à charge et l’évaluer. (Exemples : fondations, terrassements, tranchées).
En cas de bail à construction, le preneur (la société) est maître d’ouvrage des constructions, et prend la responsabilité de vérifier la conformité des travaux, c’est à lui que revient toute action en cas de malfaçons... L’agriculteur bailleur verra donc sa possibilité d’intervention juridiquement réduite.

Assurance
L’agriculteur devra assurer le bâtiment et doit donc être totalement transparent avec son assureur sur les conditions d’utilisation du bâtiment pour éviter toute exclusion et ainsi il devra estimer le coût de la police d’assurance dans le projet.
En outre, l’agriculteur ne devra pas négliger les frais annexes inhérents au projet, tel que l’obligation de nettoyage...

Au terme du contrat...
Au terme du bail, l’agriculteur devient propriétaire de l’ensemble immobilier, dès lors c’est à lui que va revenir de procéder à l’enlèvement des panneaux et à en assumer le traitement.

Des incidences fiscales à ne pas négliger
Il faut prendre garde à la durée choisie car cela peut avoir des conséquences fiscales importantes. En effet, en fin de bail, le retour des constructions dans le patrimoine du bailleur est considéré comme un revenu foncier :
- Si la durée du bail est supérieure ou égale à 30 ans, ce revenu foncier ne sera pas soumis à imposition ;
- Si la durée du bail est inférieure à 30 ans (ou si le bail de 30 ans doit être interrompu avant son terme), ce revenu foncier sera soumis à imposition (pour le bailleur) sur la base du coût de revient des constructions (en cas de bail à construction) ou sur la valeur vénale des constructions (en cas de bail à emphytéotique).
En contrepartie, le preneur paye au bailleur une redevance, un loyer dont le montant est négocié et indexé. Il est convenu que les constructions reviennent en fin de bail au bailleur sans indemnité.
Ce retour des constructions s’analyse à l’égard du bailleur en un supplément de loyer et constitue donc un revenu foncier taxable lors du retour. Ce revenu pour être étalé conformément au droit commun. En effet, le régime spécifique des baux à construction qui prévoit que l’impôt n’est dû que sur le prix de revient sous déduction d’une décote de 8 % par année de bail au-delà de la 18e année et une exonération au-delà de la trentième année n’est pas applicable au bail emphytéotique (revenu foncier calculé sur la valeur vénale des constructions ou installation photovoltaïques)

Conclusion
Différentes situations juridiques sont envisageables bien entendu avant de se "lancer", l’agriculteur doit prendre conseil pour trouver le projet qui lui correspond et est le plus avantageux dans sa situation, et dans cette hypothèse, il peut bien sûr porter le projet seul en constituant éventuellement une entité juridique autre si nécessaire (SARL…).

 

 

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