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Les paradoxes du foncier français

François Bazire, conseil et expertise en biens ruraux.

Vous êtes intervenu le 25 octobre dernier lors de l'assemblée générale du syndicat de la propriété privée rurale du Finistère. Comment se porte le foncier en France ?

François Bazire. De façon paradoxale ! Une étude menée en 2014 - et les chiffres n'ont pas bougé depuis -, a montré que la France est la championne européenne de la réglementation sur le foncier. Et dans le même temps, le prix du fermage, encadré par les mini-maxi et indexé sur les revenus agricoles, est chez nous parmi les plus bas d'Europe, très loin de l'Allemagne, la Belgique ou des Pays-Bas ! Résultat : une terre mise à la vente est acquise dans 57 % des cas par le locataire en place et dans 15 % des cas seulement par une personne non issue du monde agricole. Un désintérêt qui contraste avec l'engouement de la presse qui a consacré de nombreux articles à l'investissement dans le foncier. Car, dans un contexte incertain, le foncier est une valeur refuge, dont la rentabilité peut être correcte.

 

Quels sont les enjeux auxquels sont confrontés les propriétaires fonciers ?

F.B. Alors que d'ici 2022, un tiers des chefs d'exploitation seront en âge de prendre leur retraite, les propriétaires fonciers doivent se saisir de l'opportunité de la fin de bail pour réfléchir à la suite à donner à leur bien. Le bail rural est un bon outil de portage du foncier. Et il est une alternative pour les jeunes qui s'installent, en leur permettant de consacrer leurs investissements à la modernisation de leur outil de production plutôt qu'au foncier.

En plus de cet enjeu sociétal, les propriétaires fonciers peuvent aussi être acteurs en matière de développement durable ou de préservation de la biodiversité. En effet, ils peuvent désormais intégrer des clauses environnementales dans les baux ruraux ou contracter des ORE, des obligations réelles environnementales, qui peuvent être utilisées pour mettre en oeuvre des mesures de compensation environnementale avec un aménageur.

Enfin, la terre devenant de plus en plus rare, les propriétaires ne doivent pas perdre de vue l'enjeu économique. Plutôt que de vendre, ils doivent faire fructifier leur patrimoine puis le transmettre, en bénéficiant d'avantages fiscaux. Dans un contexte de pénurie, la terre va prendre de la valeur. Pourquoi ne pas mettre en place des baux de carrière, calqués sur la durée de vie professionnelle de l'exploitant ? Avec un prix correct et une répartition plus équilibrée de la taxe foncière, c'est un choix gagnant-gagnant.

 

Pour échapper au bail rural, certains propriétaires sont aussi tentés de reprendre leur bien pour l'exploiter eux-mêmes...

F.B. C'est un projet à soigneusement mûrir, en anticipant longtemps à l'avance, puisque le congé doit être délivré 18 mois avant la fin du bail. Sans oublier que, pour reprendre des terres, il faut être titulaire d'un diplôme agricole. Pour que ça marche, il faut connaître les arcanes du droit rural et être bien conseillé.

 

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