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Marché foncier en croissance, des prix qui continuent de progresser

Un an de crise sanitaire n'auront pratiquement eu aucune incidence sur l'activité du marché foncier et de la Safer. Mieux, le nombre de transactions observées par la Safer augmente, mais globalement le marché reste relativement stable au niveau des prix même si la tension reste forte. A quelques jours de son assemblée générale la Safer Bretagne dressait ce mardi un bilan de l'année 2020. Un marché que l'on pourrait résumer en quelques chiffres 31 438 déclarations de vente, dont 45 % réalisées par internet, 5 435 ha effectivement achetés par les Safer (20 % du marché accessible) et une hausse de prix qui oscille entre +1 à +2 % suivant les départements.

Avec 95 % de progression du nombre de notifications en cinq ans, le marché notifié à la Safer Bretagne est passé de 16 à 31 000 notifications entre 2015 et 2020.

Avec 95 % de progression du nombre de notifications en cinq ans, le marché notifié à la Safer Bretagne est passé de 16 à 31 000 notifications entre 2015 et 2020.  Cette progression s'explique par l'obligation d'information des ventes de maisons à la campagne, de notifications en cas de donations et de cessions de parts sociales. Mais notification ne signifie pas intervention !

"Augmentation" du marché

L'effet essentiel de cette obligation de notification est une plus grande transparence du marché qui est mieux appréhendé et mieux connu. Pour autant sur cinq ans si 153 817 notifications ont été portées à connaissance de la Safer pour 281 075 ha, seule une partie peut effectivement faire l'objet d'une intervention. Ainsi sur l'année 2020 31 438 notifications ont été adressées par les notaires à la Safer pour 34 265 ha. 21 061 ha étaient effectivement "accessibles" à l'intervention de la Safer et 5 435 ha ont fait l'objet d'une acquisition. 5 391 ha ont de leur côté fait l'objet d'une rétrocession. Mais depuis cinq ans on voit progressivement la fraction du marché accessible augmenter passant en quelques années de 15 000 ha en 2015 à plus de 21 000 ha aujourd'hui .

Plus de déclarations une part de marché accessible qui augmente, on observe depuis cinq ans clairement une forte progression des surfaces acquises par la Safer entre 2015 et 2020, qui sont passés de 4 100 hectares annuels dans les années 2015 à 5 400 aujourd'hui. 

Les prochaines années étant chacun le sait maintenant des années avec un nombre potentiel de départs en retraite important il est probable que cette tendance se poursuive, ... à moins qu'elle ne soit en fait déjà amorcée, avec aussi l'apparition en nombre de "cessations anticipées".

 

La gestion du foncier agricole est bien resté au niveau des priorités de la profession dans son ensemble mais aussi des politiques publiques

 

 

Prix stables

En 2020, le prix moyen des terres et prés, vendus libres, se situe en moyenne triennale à 5 340 €/ha (+ 2 %) dans les Côtes-d’Armor, 5 090 €/ha (+ 2 %) dans le Finistère, 5 120 €/ha (+ 1 %) dans l'Ille-et-Vilaine , et 4 940 €/ha (+ 1 %) dans le Morbihan. Côté terres et prés le prix moyen des terres et prés loués a connu une légère évolution à la hausse et se situe en moyenne triennale à 4 900 € en Finistère (+2 %), 4 700 € dans les Côtes d’Armor (+ 2 %), 4 600 €/ha en Ille et Vilaine (+2 %), et 4  220 € /ha en Morbihan (+ 1 %). 

Des variations, parfois plus importantes, sont cependant enregistrées, en fonction des petites régions agricoles. C’est ainsi que les prix moyens varient dans la région du Sud-Ouest (Côtes d’Armor) (+ 4 %), Bassin de Châteaullin (Finistère) (+ 4 %), Pays de Redon (Ille-et-Vilaine) (+ 10 %), Les Polders et marais nord (Ille-et-Vilaine) (- 13 %), Bretagne centrale (Morbihan) (+ 8 %) , Littoral breton sud (Morbihan) (- 4 %). En moyenne triennale (voir graphique) le prix moyen des terres et prés libres en Bretagne se situe à 5 100 € par ha en Bretagne avec une tendance légère +1 % à la hausse. 

Installer renouveler agrandir

1 816 hectares acquis par la Safer soit 35,7 % des surfaces , ont été directement rétrocédés pour réaliser ou favoriser une installation. L'installation et la transmission des exploitations reste bien sûr la priorité numéro un de la Safer. 100 installations ont ainsi été réalisées ou confortées, dont 69 avec DJA et 43 en bio. 1 874 hectares ont permis de réaliser des agrandissements d'exploitations (186) dont 54 ont été réalisés dans les cinq années qui ont suivi une installation et 19 pour aider à la réalisation d'un engagement de transmission pour l'installation. 40 % des agradissements en surface favirisent donc une installation récente ou préparent une installation à venir. Enfin 1 390 hectares sont intégrés dans des projets de remaniement ou d'amélioration parcellaire. 

224 hectares ont enfin été cédés à destination d'infrastrauctures routieères, de développement de carrières ou d'activité économiques. La consommation de foncier sur les ouvrages linéaires comme l'axe rennes redon, rennes angers même en réduction continue d'exister pour constituer des réserves foncières et minimiser sur les exploitations concernées l'impact du passage de ces ouvrages.

Enfin alors que la bio poursuit son développement en Bretagne, la Safer se doit de gérer ce marché de manière séparée. 1 370 hectares ont été revendus au profit de producteurs en Bio, soit 146 projets donc 106 projets avec des circuits courts. 100 % des terres acquises en bio ont été maintenues dans ce mode de production. 

Ces quelques chiffres montrent bien que la gestion du foncier agricole est bien resté au niveau des priorités de la profession dans son ensemble mais aussi des politiques publiques. 

Depuis mai 2019 le rôle des Safer a même été renforcé puisque la loi leur a donné la possibilité d'intervenir dans les communes littorales, pour préempter les bâtiments d’habitation et d’exploitation qui ont été le support d’une activité agricole ou conchylicole dans les 20 dernières années (délai de cinq ans sur le reste du territoire), afin de préserver les activités agricoles et conchylicoles, en déclin, dans les communes littorales. Pour autant il reste au niveau du marché foncier d'énormes trous dans la raquette notamment au niveau des ventes de parts sociales, que le législateur peine à boucher !

 

La loi va donner aux Safer un "droit d'opposition" sur les ventes de parts sociales

Depuis des années les Safer dénoncent l'utilisation des ventes de parts sociales pour contourner les règles sur les schémas des structures. En effet la Safer ne pouvait légalement intervenir que si une vente portait sur 100 % des parts sociales ... ce qui n'arrivait jamais ! S'ensuivaient dans nos régions des agrandissements importants et surtout une incapacité de la Safer a intervenir au moment de l'achat. Le projet de loi Sempastous du nom du député des Pyrennées déposé à l'assemblée nationale et adopté en première lecture entend mettre un terme à cettte situation, en donnant une sorte de droit de véto ou droit d'opposition aux Safer en cas de cessions de parts sociales. Les ventes ne seront plus seulement notifiées aux Safer, mais ces dernières, avec l'accord de la Draf pourront s'opposer à une vente de parts sociales qui intègrerait du foncier si cette dernière ne respecte pas par exemple les priorités du schéma des structures ou si le repreneur dépasse un "seuil d'agrandissement excessif représentant trois fois la SAU régionale soit environ 164 hectares en Bretagne. Le texte devra préciser ces modalités concrètes.

Pour Jean Paul Touzard président de la Safer Bretagne, et Thierry Couteller directeur , il s'agit enfin "d'assurer la régulation de l'accès au foncier au travers des structures sociétaires", un point qui est "réclamé par les safer depuis plus de 20 ans" . "Cette loi devrait être promulguée à l'automne et constituera un véritable changement sur le terrain", puisque comme le souligne Jean Paul Touzard "il restait des trous dans la raquette". "Nous espérons au final avoir un droit réel de regard et d'intervention" complète le président.

Le marché des parts sociales a en 2020 en Bretagne représenté 535 opérations foncières, mais évidemment pas seulement. 34 504 hectares étaient concernés pour une valeur de 38,6 M€. un champ aujourd'hui totalement hors du champ d'intervention de la Safer, ce qui signifie pratiquement que lorsque la loi sera votée le marché foncier régulé par la Safer doublera pratiquement. Reste à voir quels moyens ou quelles capacités d'intervention et de contrôle le législateur accordera effectivement aux Safer, la parole est pour le moment au législateur. 

 

Emmanuel Hyest sera l'invité de la Safer ce vendredi

Emmanuel Hyest président de la FNSafer interviendra vendredi lors de l'assemblée générale annuelle. L'occasion de poser en terme plus politiques, et aux politiques présents des questions sur la consommation foncière, la transparence des transactions des parts sociales des sociétés, la stratégie de l'état après l'abandon de la loi foncière qui était tant attendue par les Safer et une bonne partie de la profession en France.

 

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